Appendiks 2.2

Udbredelsen af rentetilpasningslån i husholdningerne

Siden introduktionen omkring midten af 1990’erne er rentetilpasningslån vokset til at udgøre over 20 pct. af det samlede realkreditudlån til husholdninger, hvilket – blandt andet sammen med et generelt faldende renteniveau – har været en medvirkende årsag til et skønnet fald i husholdningernes nettoudgifter til renter på 0,6 pct.enheder målt som andel af BNP fra 1993 til 2002, jf. figur 1a ogb. Over samme periode er nettolåntagningen steget 18 pct.enheder målt som andel af BNP – dels som følge af en stigning i bruttolåntagningen på 8 pct.enheder, og dels som følge af et fald i husholdningernes aktivbeholdning på 10 pct.enheder.

Figur 1b. Husholdningernes nettorente­udgifter og rentesatser for realkreditudlån

Anm.: Tal for 2002 er ultimo 3. kvartal. Mindre rentebærende aktiver og passiver som pantebreve, SU-lån m.v. er ikke inkluderet. Husholdninger omfatter ikke selvstændige. Obligationsbeholdningen vedrører lønmodtagere og pensionister m.v. Den variable rente (F1) er angivet ultimo året.

Kilde: Danmarks Nationalbank, Realkreditrådet, Danmarks Statistik, Skatteministeriet og egne beregninger.

Generelt betyder den nuværende udbredelse af rentetilpasningslån en stabilisering af bevægelserne i husholdningernes indkomster ved udsving i renterne, jf. tabel 1. En generel kort og lang rentestigning på 1 pct.enhed vurderes skønsmæssigt at indebære et fald i førsteårs nettorenteudgifterne på 1,6 mia.kr., hvis der ses bort fra renteeffekter på rentetilpasningslån. Inkluderes effekterne fra rentetilpasningslån reduceres det umiddelbare fald til 0,5 mia.kr. I konjunkturmæssig henseende er der dog tale om forholdsvist begrænsede effekter.

Faldet i nettorenteudgifterne ved en rentestigning skyldes blandt andet, at husholdningernes indlån i pengeinstitutter er større end pengeinstitutternes udlån til samme. Samtidigt vurderes indlånene, der primært består af lønkonti og andre anfordringskonti, på kort sigt at være mere følsom over for en rentestigning end udlånssiden, der i højere grad indeholder fastforrentede lån til forbrug og bolig.

Tabel 1. Førsteårseffekt på husholdningernes årlige nettorenteudgifter af generel stigning i renteniveauet på 1 pct.

Anm.: I beregningerne er der set bort fra mindre aktiver og passiver som SU-lån m.v.

1) Der er antaget en forøgelse af konverterings­omfanget med 40 mia.kr.

2) Fordelingen på løbetider svarer til den faktiske fordeling i Nykredits portefølje. Til refinansiering er antaget alle F1-lån, 50 pct. af F2-lån, 33 pct. af F3 lån osv. Der er ikke tale om den faktiske portefølje til refinansiering december 2002.

Kilde: Nationalbanken, Realkreditrådet, Nykredit, Danmarks Statistik og egne beregninger.

Fordelingen af rentetilpasningslåntagning på indkomster i husholdningerne peger i retning af, at risikoen for flere tvangsaktioner – som følge af, at husholdningerne ikke har råd til stigende udgifter til boligen ved rentestigninger – ikke er markant, idet det i højere grad er husstande med høje indkomster, der påtager sig højere renterisiko via rentetilpasningslån, jf. tabel 2. Andelen af restgælden, som er relateret til husholdninger med tilknyttede indkomster på over 500.000 kr., er således væsentligt større i ejendomme med rentetilpasningslån end i ejendomme med fastforrentede lån. En høj indkomst er dog ikke nødvendigvis ensbetydende med, at der er ”luft i budgettet” til højere boligudgifter.

Tabel 2. Fordelingen på indkomstintervaller (2 indkomster) af restgæld i ejendomme med og uden rentetilpasningslån, medio 2002

Anm.: Indkomstoplysninger er registreringer fra Nykredits kreditvurderingssystem.

Kilde: Nykredit.

For større risiko for flere tvangsauktioner taler, at rentefølsomheden på realkreditlån som udgangspunkt er voksende med graden af belåning i husholdningernes ejendomme, jf. tabel 3. For ejendomme med en belåningsgrad på mellem 60 og 80 pct. udgør den gennemsnitlige stigning i bruttoydelsen ved en stigning i refinansieringsrenten fra sit nuværende faktiske niveau i Nykredits eksisterende udlånsportefølje til 6 pct. således godt 4½ pct. mod kun omkring ½ pct. for ejendomme med belåningsgrader på 20-40 pct., jf. boks 1for en uddybning. De lavere udsving i bruttoudgifterne for belåningsgrader op til 40 pct. afspejler blandt andet, at det i ejendomme med lav restgæld ikke har kunnet betale sig at omlægge til kortforrentede lån.

Tabel 3. Fordeling på belåningsprocent af restgæld og ændringen i bruttoydelser ved stigning i refinansieringsrenten fra nuværende niveau til 6 pct.

Anm.: Refinansiering af alle lån til refinansiering i perioden ultimo 2002-04.

1) Belåningsprocenter over 80 pct. kan forekomme blandt andet som følge af dobbeltlån ved konverteringer, Nykredits egen anvendte boligprismodel samt det forhold, at lånene indgår til nominel og ikke kursværdi. Langt de fleste i kategorien har en belåningsgrad lige over 80 pct.

Kilde: Nykredit.

Fordelingen på belåningsprocent indikerer tillige, at udbredelsen af rentetilpasningslån vil øge risikoen for teknisk insolvens – en situation hvor restgælden overstiger ejendommens værdi, dvs. friværdien er negativ. Det vil antageligt mindske mobiliteten på boligmarkedet. Den øgede risiko for teknisk insolvens skyldes, at obligationsrestgælden bag rentetilpasningslån ikke i nær samme grad som restgælden bag fastforrentede lån udvikler sig parallelt med boligernes kontantpris, og dermed ikke virker som et værn mod faldende boligformue.

Boks 1. Beskrivelse af data i og analyse på Nykredits portefølje