Kapitel 4. Udbud af bygge- og driftsopgaver

Du har takket nej til cookies på denne hjemmeside, derfor kan vidoen ikke vises. Du skal tillade cookies for at kunne se videoen. 4.1. Udbudsregler

Udbudsreglerne er på afgørende områder ens for byggeri og bygningsdrift. Det er derfor hensigtsmæssigt at behandle selve reglerne samlet. I tabel 4.1. er givet en oversigt over udbudsreglernes dækningsområde.

De fleste udbudsregler vedrører procedurerne om, hvordan udbud skal gennemføres, når det er besluttet at gennemføre et udbud af en opgave. Finansministeriets udbudscirkulære indeholder desuden regler om udbudspligt, jf. cirkulærets § 1 hvor det hedder, at "opgaver, som vil kunne udføres af eksterne leverandører, med passende mellemrum skal underkastes en udbudsrunde".

Tabel 4.1. Udbudsreglernes dækningsområde

	Finansmin.'s Udbuds- cirkulære	EU Tjene- steydelsesdi- rektiv	EU-Bygge- og Anlægs- direktiv	Licitati- ons- loven	By- og Bo- ligministe- riets ud- budscirku- lære
Bygherre- rådgivning	X	(X)
Teknisk rådgivning	X	X
Entrepre- nørvirk- somhed	X		X	X	X
Bygnings- drift og – vedligehold	X	X		(X)	(X)

( ) angiver områder, hvor reglerne kun skal anvendes ved visse opgavetyper

EU-udbud
EU's udbudsdirektiver er alle relevante både for byggeri og bygningsdrift, idet udbudsreglerne ikke alene regulerer selve bygge- og anlægsarbejdet, men også f.eks. køb af arkitekt- og ingeniørrådgivning, rengøring, vedligehold, byggeadministration, vagt, telefon og anden driftsservice samt f.eks. indkøb af inventar, materialer til eget udført vedligehold m.v.

Udbudsdirektiverne gælder kun (obligatorisk) for kontrakter over visse tærskelværdier. Tærsklen i Bygge- og Anlægsdirektivet er på ca. 38 mill. kr., mens der for kontrakter om varer eller tjenesteydelser gælder en tærskel på ca. 1 mill. kr. for statslige myndigheder og ca. 1,5 mill. kr. for amtskommunal og kommunale myndigheder.

EU's regler har tre hovedformål. Dels skal de skabe et grundlag for en grænseoverskridende konkurrence, dels skal de sikre gennemsigtighed og ligebehandling i konkurrencen og endelig skal de på den ene side bidrage til at styrke virksomhedernes konkurrenceevne og på den anden side give offentlige indkøbere et værktøj til at købe bedst og billigst.

Kontrakterne skal udbydes i offentlige udbud (der er åbent for alle interesserede parter) eller begrænset udbud (der kun er åbent for udvalgte ansøgere efter en forudgående prækvalifikation) efter den ordregivende myndigheds valg. Ordregiveren kan desuden benytte udbud efter forhandling, men kun under ganske bestemte, ekstraordinære omstændigheder.

Ordren må kun tildeles ud fra enten kriteriet om den laveste pris eller kriteriet om det ”økonomisk mest fordelagtige bud” under hensyn til opstillede kriterier som pris, tid, kvalitet, miljø osv. Der må som altovervejende hovedregel ikke forhandles med tilbudsgiverne om deres bud, heller ikke med lavestbydende. Indhentelse af underhåndsbud (udbud efter forhandling) er som alt overvejende hovedregel ikke tilladt. Hvor det ekstraordinært er tilladt, skal der altid indhentes tilstrækkelig mange bud til at sikre konkurrencen, og aldrig mindre end tre.

Udbudsreglerne pålægger således udbyder en pligt til at udbyde i konkurrence, dvs. at udbyder ikke kan gå direkte til en leverandør uden forudgående konkurrence.

Visse tjenesteydelser af betydning i en byggesag – bl.a. juridisk rådgivning – er dog undtaget fra udbudsreglerne og dermed fra konkurrence.

Licitationsloven
Licitationsloven, som gælder for byggeri- og anlægsvirksomhed, herunder leverancer til bygge- og anlægsopgaver, er en speciel del af den almindelige konkurrenceregulering. Den er gældende for alle, statslige som private, men loven har haft særlig betydning for det statslige byggeri, da By- og Boligministeriets udbudscirkulære for alle større byggerier har stillet krav om anvendelse af lovens 2 udbudsformer: offentlig (alle) licitation og bunden (her indbydes en mindre kreds af bydende) licitation.

Loven gælder kun entrepriseforholdet og omfatter kun egentlig priskonkurrence, dvs. ikke konkurrence på kvalitet, hvilket i praksis udelukker lovens anvendelse på totalentreprise. Tildelingskriteriet er laveste pris.

By- og Boligministeriets udbudscirkulære
Udbudscirkulæret gælder for statslige og statsstøttede bygge- og anlægsopgaver. Cirkulæret gælder alene entrepriseforholdet og dertil knyttede leverancer. Udbudscirkulæret opererer med de samme udbudsformer som licitationsloven, men indhentning af underhåndsbud er begrænset til hovedsagelig at kunne finde sted i sager med en samlet udgift på under 400.000 kr. Herudover indeholder cirkulæret regler om sammensætning af og udskiftning i de bydendes kreds ved kontinuerlige udbud. Disse regler skal modvirke ”sammenspisthed” mellem udbyder og bydende. Tildelingskriteriet efter cirkulæret er laveste pris - med mindre der udbydes i totalentreprise.

Finansministeriets udbudscirkulære
Budgetvejledningen fastslår i pkt. 20.1.13, at det som en almindelig regel for disponering over statslige bevillinger gælder, at opgaver, som vil kunne udføres af eksterne leverandører, med passende mellemrum skal underkastes en udbudsrunde, og der skal udliciteres, dersom det gennem udbudet godtgøres, at det alle forhold taget i betragtning er det mest fordelagtige for staten.

De nærmere regler er fastsat i cirkulæret, som omfatter både byggeopgaver, herunder rådgivningsopgaver og bygningsdriftsopgaver.

Cirkulæret har ingen beløbsbegrænsning og tildelingskriterierne for kontrakter svarer til EU-reglerne, men er mere formfrie end disse.

Da formålet med cirkulæret er at få fordelagtige tilbud, vil det ikke være hensigtsmæssigt at gennemføre udbud og derved afholde udgifter til annoncering, evt. konsulentbistand, hvis ikke kontrakten har en passende størrelse.

4.2. Nuværende udbud af byggeopgaver

Den helt overvejende del af det offentliges byggeopgaver er lagt ud til entreprenører og rådgivere i den private sektor.

Selve byggeriet, som omfatter omkring 80 pct. af byggesummen, har traditionelt altid været udført af privat entreprenørvirksomhed.

Den tekniske rådgivning fra arkitekter og ingeniører, som omfatter ca. 15-20 pct. af byggesummen, hentes også overvejende fra den private sektor. Egenprojektering foregår slet ikke i BD, kun i beskedent omfang til specielle opgaver i SES og i noget større omfang i FBT, men er nu under afvikling, jf. nedenfor.

De kongelige bygningsinspektører udfører en del tilsyns- og byggearbejder i statens gruppe-1-bygninger efter bestemmelserne i vedligeholdelsescirkulæret fra 1989.

Ekstern bygherrerådgivning er en nyere ydelsestype, som ikke hidtil er anvendt i nævneværdigt omfang i staten. Varetagelsen heraf er sket som en integreret del af byggeadministrationen for ministeren i rollen som bygherre, jf. kapitel 3.4. De byggeadministrative funktioner incl. rådgivning omfatter et par pct. af byggesummen.

De senere års udbud af statslige byggeopgaver fremgår af tabel 4.2., som ifølge sagens natur også afspejler forskelle i antal og størrelse af byggesager i de tre byggeadministrationer, jf. tabel 3.3. Det store antal små udbud til entreprenører skyldes den udbredte anvendelse af fagentrepriser, som praktiseres og styres af de særlige byggeadministrationer.

Det skal yderligere bemærkes, at det lave antal udbud af teknisk rådgivning i Byggedirektoratet skyldes, at de kongelige bygningsinspektører, som er tilknyttet hvert universitet som tilsynsførende, i vidt omfang benyttes som arkitekter ved statslige ombygninger, jf. kapitel 2.3. Udbudet herom er foretaget som rammeudbud for en 4-årig periode af SES. Endvidere benytter BD tilsvarende rammeudbud for ingeniørydelser, som dækker universiteternes byggerier i en 5-årig periode ved 8 udbud.

Tabel 4.2. Udbud af byggesager, 1995-98

	BD	FBT	SES
Antal bygge-udbud1)
- teknisk rådgivning i EU-udbud (over 1 mill.kr.)	30	26	1
- teknisk rådgivning i øvrigt (over 0,4 mill.kr.)	26	186	17
- entreprenører i EU-udbud (over 38 mill.kr.)	46	1	1
- entreprenører i øvrigt (over 0,4 mill.kr.)2)	525	422	63

Kilde: Oplysninger fra SES, BD og FBT
1) SES har alene kunne dokumentere oplysninger fra perioden 1996-98. Det bemærkes endvidere, at NATO-finansierede arbejder med få undtagelser udbydes i henhold til NATO's regler, hvorfor EU's udbudsregler ikke finder anvendelse i disse tilfælde
2) Antal byggesager hvor der har været afholdt licitation

For så vidt angår Forsvarets Bygningstjeneste har antallet af udbud været stigende gennem perioden. Antallet af projekter med egenprojektering har været begrænset og faldende gennem perioden, og FBTs egenprojekteringssektion forventes nu nedlagt i forbindelse med gennemførelse af besparelser, hvilket vil indebære, at opgaverne fremover udbydes.

4.3. Byggeopgaven

Udbud er ”en opfordring til at afgive tilbud”. Som grundlag for et udbud vil der altid foreligge et udbudsgrundlag/ydelsesbeskrivelse, der fortæller, hvad man ønsker at få tilbud på. Mange problemer relaterer sig til ydelsesbeskrivelsen, hvorfor byggeopgaven og rådgivernes ydelser er beskrevet nedenfor.

Ethvert byggeri vil overordnet gennemløbe en række faser med tilhørende hovedaktører: bygherren, rådgiveren og entreprenøren, jf. figur 4.1.

Figur 4.1 Faser i et byggeri

Bygherren er således bestilleren, den tekniske rådgiver konkretiserer bestillingen i form af et projekt, og entreprenøren udfører produktet (byggeriet) efter projektets (rådgiverens) anvisninger. Brugerne benytter og vedligeholder bygningen, indtil den nedrives.

De statslige byggeaktiviteter er for længe siden blevet udliciteret i meget vidt omfang, dvs. baseret på kontrakter med (private) rådgivere, entreprenører og leverandører. Kontraktssystemet er grundlæggende baseret på tillid til parternes kontraktsopfyldelse, dvs. egenkontrol frem for ekstern kontrol (controllervirksomhed).

Manglende kontraktsopfyldelse, som bør være undtagelsen, hvis systemet skal virke, kan føre til mistede markedsandele, men der kan også kræves erstatning eller stipuleret erstatning (f.eks. dagbøder ved forsinkelse).

Byggeri gennemføres i forskellige organisationsformer fra totalentreprise over hoved- og storentreprise til fagentreprise, jf. figur 4.2.

Figur 4.2 Organisationsformer for byggeri, hhv. totalentreprise og fagentreprise

I totalentreprise har bygherren kun én (eller få) kontraktlig medkontrahent (totalentreprenøren), mens han i fagentreprise har mange kontrakter med mange kontrahenter. Man kan sige, at koordinationsansvaret øges ved rådgivning og fagentrepriser.

Valg af organisationsform er vanskelig og må afgøres konkret. Generelt anføres fordelene ved (delt) rådgivning og fag-/storentreprise at være:

• Større brugerindflydelse
• Mere veldefineret og udført kvalitet og æstetik
• Mest økonomisk (bedst forhold mellem pris og kvalitet).

Fagentreprise bruges ofte i offentligt byggeri, ombygning af kvalitetsbyggeri, byggeri med komplicerede brugsfunktioner, som f.eks. museer, militære anlæg, universiteter, laboratorier og udviklingsafdelinger, kraftværker.

Fordelen ved totalentreprise er:

• Større prissikkerhed
• Hurtigere gennemførelse
• Mindre bruger- og bygherreindsats.

Totalentreprise anvendes ofte ved byggeri med større generalitet og kendte brugsfunktioner, som f.eks. kontorbyggeri, boligbyggeri, industrihalbyggeri.

Med By- og Boligministeriets byggepolitiske handlingsplan er der sat fokus på bygherren som byggeprocessens centrale og bestemmende aktør. Bygherren skal have den fornødne kompetence til at opstille og prioritere krav til byggeriet, rådgivere og udførende – med andre ord at sætte kvaliteten. Herudover skal bygherren have den fornødne kompetence til løbende at sikre, at kravene overholdes.

Der er på statsbyggeområdet udarbejdet følgende regler og retningslinier omkring bygherrevirksomheden: Statsbyggeloven og By- og Boligministeriets bygherrevejledning fra 1983 samt reglerne i ABR og AB om bygherrens juridiske rettigheder og forpligtelser i forbindelse med kontrakter og aftaler.

Det statslige byggeri er herudover reguleret ved en række cirkulærer, som er udgivet af By- og Boligministeriet. Disse cirkulærer lægger en række rammer og indhold i bygherrens udbudsbeskrivelse. Der kan nævnes Pris- og Tidscirkulæret, som er et led i byggeriets økonomiske og tidsmæssige styring med det formål at sikre en rationel byggeproces uden mange muligheder for prisregulering og forlængelse af byggetiden.

For selve administrationen af byggerier er der ved cirkulærer og tjenestebefalinger udviklet særlige krav til regnskabsaflæggelse i Skemacirkulæret, en eftersynsordning, hvor byggeriet gennemgås og mangler og svigt skal indberettes til By- og Boligministeriet samt 1 pct.-ordningen for kunstnerisk udsmykning, der sikrer afsætning og administration af beløb hertil af byggebevillingen.

Herudover medvirker statsbyggeriet i den statslige byggepolitik, hvoraf især de omfattende initiativer vedr. ”Projekt Hus”, miljøstyring og miljøprojektering, tilgængelighedskrav, udvikling af særlige bygherrekompetencer m.v. og arkitekturpolitik skal nævnes.

4.4. Bygherrerådgivere

By- og Boligministeriet gav i sit svar til Statsrevisorerne udtryk for, at de statslige bygherrer bør udbyde bygherrerådgivning, som ikke er myndighedsopgaver, i større omfang. Hvordan udbudspligten mest hensigtsmæssigt kunne udmøntes blev lagt over til SEA-udvalgets nærmere overvejelse.

Der findes ingen norm eller praksis for, hvad en (ekstern) bygherrerådgiver skal varetage. Men udfra By- og Boligministeriets bygherrevejledning vil det primært dreje sig om følgende opgaver (anført svarende til byggeriets faser):

• Beslutningsstøtte af teknisk og juridisk art for bygherren
• Sikring af det juridiske grundlag for at kunne bygge og benytte grunden
• Udbud af teknisk rådgivning – forberedelse og sikring af det juridiske grundlag, forhandling og kontraktudkast
• Udbud i totalentreprise – forberedelse og sikring af det juridiske grundlag, forhandling og kontraktudkast
• Udbud af fagentrepriser - sikring af det juridiske grundlag
• Byggeregnskab efter endelig afslutning af byggesagen.

Sådanne opgaver (og listen er ikke udtømmende) er ikke en del af selve bygherrefunktionen eller en del af de myndighedsopgaver, som SES varetager for ministerier uden særlig byggeadministration, jf. kapitel 3.4. De vil således kunne udbydes i det omfang, der findes eksterne leverandører med den ønskede kompetence, herunder til sikring af en integreret optimering af byggeriet til det pågældende formål.

Herudover vil udbudspligten i henhold til Finansministeriets udbudscirkulære gælde med det forbehold, at den forventede økonomiske fordel ved afholdelse af et udbud skal overstige omkostningerne ved gennemførelsen af udbudsforretningen, og at udgifterne til opgavevaretagelsen ikke øges.

By- og Boligministeriet agter på baggrund af SEA-gruppens overvejelser nærmere at præcisere retningslinier herfor, og samtidig sikre mulighederne for, at en mere aktiv bygherrerolle kan udvikles.

4.5. Tekniske rådgivere

Rådgivningen kan omfatte arkitekt-, ingeniør- (herunder konstruktion, installation, el m.v. specialer) og landskabsarkitektydelser.

Der er udviklet en standardaftale for rådgivningsbistanden i ABR 89. Statslige bygherrer skal anvende dette aftalegrundlag ved indgåelse af kontrakt med rådgivere. Honoraret afhænger af en konkret vurdering og forhandling i den enkelte sag.

I forslagsfasen udarbejder den tekniske rådgiver forskellige forslag til løsning af de behov, som bygherren og brugerne har beskrevet i byggeprogrammet. Denne fase er præget af en intens dialog og munder ud i et dispositionsforslag, der giver hovedretningslinierne for løsning af opgaven.

I projektforslagsfasen samler man sig om ét forslag, der funktionelt, teknisk, arkitektonisk og økonomisk løser den stillede opgave. Dette forslag løser byggeprogrammets krav på lokaleniveau, således at brugerne kan se, hvilke installationer og funktioner der bliver løst i hvert enkelt rum. Principielt afsluttes denne forslagsstillelse med bygherrens godkendelse af et projektforslag.

Det er sjældent, at projektforslaget giver anledning til tab og fejl, som rådgiveren kan stilles til ansvar for i form af egentligt erstatningskrav, ligesom det næsten er utænkeligt, at en forsinket forslagsfase medfører berettigede tab, som bygherren kan kræve dækning for. Dette skyldes, at den tætte dialog mellem bygherre og teknisk rådgiver gør det vanskeligt at klarlægge et evt. ansvar.

Imidlertid er projektforslaget også grundlaget for de forventninger, bygherren har til løsning af opgaven. Det er derfor naturligt, at den kalkulation, som rådgiveren foretager på grundlag af det godkendte projektforslag, er bindende for det videre arbejde.

Det er sædvanligt, at rådgiverne har et såkaldt budgetansvar for sine kalkulationer, dvs. at hvis budgettet ikke holder, skal han vederlagsfrit omprojektere. Derimod kan han ikke gøres direkte ansvarlig for fejlbudgettering, da det dels skyldes udgiftsudviklingen, og da det dels er sjældent, at klienten har noget tab, eftersom bygningens værdi er lig prisen, uanset om der er en merudgift i forhold til budgettet.

Projekteringen omfatter den tekniske udformning og beskrivelse dels til behandlingen hos bygningsmyndigheder m.v., dels som grundlag for entreprenørens tilbudsafgivelse og vejledning for gennemførelse af byggeriet.

Projektmaterialet omfatter ofte hundredevis af tegninger og mange binds beskrivelser. Over halvdelen af den tekniske rådgivers indsats ligger i denne fase.

Mange bygherrer har konstateret, at der ofte er fejl og forglemmelser i dette omfattende projektmateriale. Uanset rådgiveren har ansvaret herfor, betyder det langt fra, at der skal betales erstatning. Dette skyldes, at det er sjældent, at fejlen eller forglemmelsen medfører et egentligt tab for bygherren, idet den udgift, som det ekstraarbejde, som fejlen medfører, blot er et ekstraarbejde i forhold til entreprenørens ydelse, der er defineret i rådgiverens udbudsgrundlag.

Bygherren har kort og godt ikke bedt om denne ydelse hos entreprenøren og skal selvfølgelig betale for denne ekstraydelse, og det er jo ikke et tab i erstatningsretlig forstand. Tab foreligger kun, hvor fejlen medfører spild af ressourcer, eller når ekstraarbejdet medfører en forsinkelse, som entreprenøren kan kræve betalt.

Det har vist sig, at selv om der sker væsentlige overskridelser af budgettet på grund af rådgiverens mangelfulde materiale, berettiger det ikke til økonomisk kompensation for dårlig rådgivning. Rådgiverens omprojekteringspligt har sjældent betydning i disse tilfælde, da fejlene typisk opdages så sent i processen, at det ikke er muligt at ændre projektet.

Disse overskridelser/merudgifter må derfor siges at være en del af bygherrens ”residualrisiko”.

Under byggeriets udførelse fører rådgiveren tilsyn (kontrol) med entreprenørens ydelsesopfyldning, påser om entreprenøren leverer det aftalte, herunder til rette tid og i rette kvalitet. Da rådgiverens hovedydelse er en kontrolydelse, har rådgiveren kun et subsidiært ansvar for eventuelle fejl. Rådgiveren er således kun ansvarlig i det omfang, man ikke kan gøre den primært ansvarlige (entreprenørerne) ansvarlige for arbejdet, som f.eks. ved passivitet, forældelse m.v.

Rådgiveren foretager løbende vurdering af de forskellige ekstraudgifter, der løber på i byggeprocessen – vejrlig, forsinkelse og udgifter ved myndighedskrav, projektmangler m.v. Disse udgifter dækkes normalt af afsætningsbeløb til uforudselige udgifter. Rådgiveren vil sjældent hæfte for fejlagtig bedømmelse af behovet for afsætningsbeløb af samme grund som nævnt vedr. fejlbudgettering. Som led i denne økonomistyring fører rådgiveren et dispositionsregnskab, dvs. et budget som vurderer disse ekstraudgifter.

Efter indførelsen af udbud af de tekniske rådgivningsydelser er der nogle bygherrer og entreprenører, som har gjort en række knap så positive erfaringer med projekteringen. Der sker gradvis en række ændringer – ikke alene i de traditionelt ret veldefinerede arkitekt- og ingeniørydelser, men også i samarbejdsrelationen mellem bygherren og de tekniske rådgivere.

Ifølge BUR-rapporten om den professionelle bygherre får bygherren ikke længere altid sædvanlige ydelser til sædvanlig kvalitet, men ydelser i mindre omfang og ind imellem af utilstrækkelig kvalitet. Den her beskrevne udvikling ses også i byggesager, hvor rådgivnings-ydelsen ikke er udbudt med pris som valgkriterium.

Udviklingen giver sig udtryk i usikkerhed om prisen på selve byggeriet. Den mangelfulde projektering medfører berettigede merkrav fra entreprenører. En løsning herpå er, at bygherrerne udvikler klare krav til rådgivningsydelserne og får et bedre juridisk grundlag for at sanktionere misligholdelse heraf. En anden mulighed – mere langsigtet – er at udvikle nye samarbejdsformer i byggeerhvervene.

4.6. Entreprenører

Entreprenøren udfører byggearbejdet. Der foreligger en standardaftale for entreprenørens arbejde i ”AB 92 – Almindelige betingelser for arbejder og leverancer”, som statslige bygherrer skal bruge. Dette er den juridiske ramme for kontrakten mellem bygherre og entreprenør. Ydelsesbeskrivelse, dvs. byggebeskrivelser og tegninger udarbejdes af rådgiveren.

Entreprenørens arbejde kontrolleres af et såkaldt fagtilsyn (for henholdsvis arkitekt- og ingeniørarbejder), der også kan indgå aftaler om supplerende arbejder. Byggelederen koordinerer de mange fagentrepriser både teknisk og tidsmæssigt og har også ansvaret for vurdering af den økonomiske udvikling under projektets udførelse.

I fagentrepriser forekommer der ofte betydelige ekstrakrav, dels for projektforglemmelser og dels ønskede ændringer af vilkår og indhold i arbejdets udførelse. Denne efterfølgende ”kontraktkorrektion” vanskeliggør budgetoverholdelse og medfører meget tids- og ressourcekrævende konflikter.

I totalentreprise sørger totalentreprenørerne selv for kontrol af underentreprenørernes arbejde og står for koordineringen. Her har entreprenøren et videre ansvar for projektets økonomi, og der vil sjældent blive overskridelse, da prisen er fast. Derimod har kvaliteten voldt problemer i de senere år, og man kan sige, at korrektion af kontrakten her går på kvaliteten.

I de senere år har man konstateret en stigning i antallet af retskonflikter mellem bygherrer og entreprenører. Der henvises bl.a. til Tage Dræbyes rapport om ophandling fra 1997. Konflikterne tager normalt udgangspunkt i et ekstrakrav, som entreprenøren påstår at have overfor bygherren. Ekstrakravet begrundes sædvanligvis i udbudsgrundlaget, dvs. den tekniske rådgivers hovedprojekts mangelfulde oplysninger om ydelsen m.v. Påstanden går ud på, at projektmaterialet ikke yder entreprenøren fornøden vejledning til at overskue det krævede arbejde og derved at se sværhedsgraden, hvilket har betydning for både arbejdsmængden og hele den tidsmæssige udstrækning af byggeprocessen.

Da disse konflikter er meget ressourcekrævende for parterne, har flere ønsket at etablere samarbejdsformer, som modvirker denne udvikling og som samtidig minimerer de mange fejl, som har vist sig inden for det private og støttede byggeri.

By- og Boligministeriet har som led i et initiativ under den byggepolitiske handlingsplan opfordret bl.a. de særlige byggeadministrationer til at medvirke til udvikling af nye udbudsformer – dels en såkaldt partnerring, hvor bygherren, rådgiveren og entreprenøren udgør et konsortium, der efter en forud aftalt norm deler provenuet eller tabet ved byggeriet, og dels et såkaldt tidligt udbud, der inddrager entreprenøren i den detaljerede udformning af ydelsesbeskrivelsen. Begge former er på forsøgsstadiet, og hovedproblemet i disse to samarbejdsformer er, at de delvis eliminerer den frie konkurrence eller gør priskonkurrencen mere uigennemsigtig. Der skal derfor arbejdes videre med, i hvilket omfang disse udbudsregler er anvendelige.

I tilknytning hertil bemærkes, at der på visse områder har vist sig at være problemer med opretholdelse af en fri konkurrence i byggeerhvervene. Konkurrencestyrelsen har opmærksomheden rettet mod denne problematik.

4.7. Udbud af bygningsdrift og –vedligehold mm.

Efter etableringen/afslutningen af et byggeri starter drifts- og brugsfasen.

Gennem denne fase skal en række opgaver af administrativ og teknisk/faktisk karakter varetages. De administrative opgaver - ejendomsadministrationen – består af f.eks. opkrævning af husleje og betaling af skatter. Disse opgaver kan som udgangspunkt udliciteres. Det samme gælder ejendomsdrift, -vedligehold og -service som f.eks. renholdelse, vagt, vedligehold, reception og omstillingsservice m.v. Ansvaret for beslutningen om hvem der skal varetage disse opgaver, påhviler ejeren.

Visse af de nævnte driftsfunktioner kan være snævert forbundet med bygningens brugsfunktioner, hvorfor der må tages konkret stilling til hensigtsmæssigheden af udlicitering. I bygninger med særlige tekniske indretninger til højtspecialiseret brug kan der således være behov for en fast teknisk stab til løsning af forsyningsproblemer samt andre opgaver af teknisk karakter. Sådanne opgaver vil derfor ofte blive løst af eget personale, der er uddannet specielt til funktionen.

Med disse undtagelser vil de nævnte opgaver falde ind under udbudspligten i Finansministeriets cirkulære. Og viser et udbud, at det alle forhold taget i betragtning er mest fordelagtigt for staten, skal opgaven udliciteres til eksterne leverandører.

Udbud af større ydelser - over ca. 1 mio. kr. eller ca. 250.000 kr. årligt for længerevarende ydelser - skal ske i overensstemmelse med EU-reglerne.

For vedligehold af statens bygninger gælder By- og Boligministeriets vedligeholdelsescirkulære. Endvidere er statens bygninger klassificerede. Derved er en række fredede og særligt vedligeholdelsesintensive bygninger omfattet af en særlig bygningsplejeordning (klasse 1). De kgl. Bygningsinspektører forestår dette tilsyn, jf. også kapitel 2. For de øvrige bygninger skal der foretages bygningssyn samt rapporteres om behov for vedligeholdelse.

Det er ejer/bruger, der inden for de afsatte økonomiske midler beslutter, i hvilket omfang synsrapporternes anbefalinger skal følges.

Udviklingen inden for ejendomsadministration, incl. drift og vedligehold samt ejendomsrelateret service går i stigende omfang i retning af udlicitering.

Såvel offentlige som private virksomheder fokuserer i dag på løsning af sine kerneopgaver (produktion i bred forstand) og efterspørger derfor sekundære serviceydelser på et hastigt voksende marked. Her satses i stigende grad på levering af såkaldte totalkoncepter (facilities management), hvor virksomheden indgår i et partnerskab med én fast leverandør. For statens vedkommende bør opgaven dog i udbud, og aftalen vil efter EU-reglerne næppe kunne indgås for en længere periode end 4-6 år. En præcisering af mulighederne for at indgå rammeaftaler efter EU-reglerne overvejes p.t. af Kommissionen.