Du har takket nej til cookies på denne hjemmeside, derfor kan vidoen ikke vises. Du skal tillade cookies for at kunne se videoen.
7.1. Totalomkostningsprincip for centraladministrationens lokaler
SES varetager ejerrollen for centraladministrationens kontorejendomme på Slotsholmen og i hovedstadsområdet og står for det nødvendige supplement af eksterne lejemål til samlet dækning af centraladministrationens lokalebehov. Som nærmere beskrevet i kapitel 2.4. er der siden 1990 og fuldt gennemført fra 1996 indført fuld brugerbetaling såvel for rådighed over lokalerne, dvs. husleje her kaldet lokaleafgift på markedsniveau, som for de dermed forbundne driftsudgifter til indvendig vedligeholdelse, el og varme, rengøring og vagt. Parallelt hermed har brugerne fået frit leverandørvalg vedrørende serviceydelserne, mens lokaleanvisningen fortsat er et SES monopol.
Som begrundelse for reformen fremhæves:
- at lokale- og serviceomkostninger dermed indgår i brugernes generelle prioriteringsovervejelser og sikrer en optimering af ressourceanvendelsen (sammensætningen af produktionsfaktorerne) i opgaveløsningen indenfor givne bevillinger
- at synligheden af udgifterne ved at opfylde lokaleønsker tilskynder brugerne til at udvise omkostningsbevidsthed
- at brugernes budgetter udviser totalomkostningerne ved at løse de pålagte opgaver.
Disse argumenter er gyldige ikke blot for centraladministrationens lokaleforbrug, men mere generelt for statsinstitutioner og andre brugere af lokaler i statens ejendomme. Alligevel kan det konstateres, at der ikke er etableret huslejebetaling eller indført anden form for totalomkostningsprincip for lokaleforbrug i de øvrige ministerier, som varetager ejerrollen for bygninger købt eller bygget for statslige anlægsmidler til brug for underliggende institutioners opgaveløsning, jf. kapitel 2.2.
7.2. Lejemodellens potentiale
Indførelse af et totalomkostningsprincip (her specielt incl. lokaler) i forvaltningen af de statslige opgaver skal tjene dels til effektivisering af den interne styring i det udførende led, dels til forbedring af prioriteringsgrundlaget opgaverne imellem med tidstro synlighed for Folketing og offentlighed.
Udmøntning af et totalomkostningsprincip for lokaleforbrug kan antage flere former afhængig af den pågældende brugers finansieringsgrundlag og af den politiske interesse i den pågældende brugers lokalisering og konkrete bygningsmæssige rammer i øvrigt.
Der må derfor sondres mellem følgende tre kategorier af brugere med hver sin form for totalomkostningsansvar:
- bruger med både drifts- og anlægsbevilling
- bruger som lejer med driftsbevilling, men uden anlægsbevilling
- bruger som ejer og egen økonomi udenfor finansloven.
Bruger med både drifts- og anlægsbevilling
Dette er i dag det mest almindelige både for store og små lokaleforbrugere. Ofte gives drifts- og især anlægsbevillingen dog samlet til et opgaveområde på styrelsesniveau, som da har ansvaret for fordelingen – in cash or kind - til de underliggende institutioner, jf. kapitel 2.2. Med brugere refereres derfor nedenfor enten til slutbrugere (dem i lokalerne) eller til den forvaltende styrelse.
Til denne gruppe hører foruden de kongelige slotte og haver, som der ikke kan opkræves husleje fra, også en række store og højtspecialiserede ”solister” som f.eks. Det Kongelige Teater og Risø samt en række ”jorddrotter” som f.eks. statsskovene og diverse trafikanlæg, hvor opkrævning af husleje næppe vil have større adfærdsregulerende effekt, da lokalisering mv. er stærkt bundet af hidtidige investeringer i henholdsvis bygninger med tilhørende tekniske installationer og i tilknyttede arealer og infrastruktur.
Mere afgørende er dog den realitet, at store bygge- og anlægsprojekter på disse områder i al fremtid vil have så stor politisk interesse, at de vil være til konkret beslutning i Folketinget, som det er hensigtsmæssigt at udmønte gennem en (øremærket) anlægsbevilling på brugerniveau og til gengæld acceptere, at totalomkostningerne ved de pågældende opgavers løsning med tiden ganske tabes af syne.
Bruger som lejer med driftsbevilling, men uden anlægsbevilling
Ovenstående argumentation for ”gratis” lokaler gælder imidlertid langt fra alle statslige lokaleforbrugere, idet de fleste anlægsbevillinger (målt i antal, men næppe i kr.) dækker mere rutinemæssige behov for ud- og ombygning, større vedligeholdelse og modernisering mm. Disse brugere har i stigende grad fået dispositionsfrihed i opgaveløsningen indenfor rammerne af en resultatkontrakt med tilhørende driftsbevillinger og med fysisk rådighed over de eksisterende, gratis lokaler – men uden frihed til og ansvar for en samlet optimering af ressourceindsatsen.
Der savnes incitament til at indskrænke m2-forbruget ved faldende aktivitet, kompensere dyre, men optimalt beliggende lokaler med færre m2 pr ansat, udvise tilbageholdenhed i de lokalemæssige forudsætninger for at udføre nye opgaver etc. Og i nybygningssituationer gælder det for den vordende bruger om at sikre sig bedst mulige forhold, men ingen anledning til at basere bygningens opbygning og installationer på en investeringskalkule, der afvejer kapitaludgifter med de driftsmæssige konsekvenser, som finansieres over en anden konto.
Som hovedregel vil afskaffelse af gratisprincippet for lokaler i statsejede bygninger gennem indførelse af husleje mod kompensation i driftsbevillingerne kunne give incitament til den indledningvis nævnte omkostningbevidsthed og prioritering.
Effekten af at indføre totalomkostningsprincippet løbende over driften på brugerniveau vil dog afhænge af, hvor store bevægelsesmuligheder brugeren reelt har i sine lokaledispositionsmuligheder, herunder om der kan skaffes bedre egnede lokaler (og om de nuværende kan/må fraflyttes) samt om der er mulighed for (finansielt og rent praktisk i bygningskonstruktionen) at få ombygget, suppleret eller reduceret de foreliggende lokaler i moduler afpasset efter fremtidige udsving i aktivitetsomfang, teknologi, personale og økonomiske vilkår.
Hidtil er det stort set kun centraladministrationen, der betaler husleje for brugen af de statsejede bygninger, som administreres af SES. Der vurderes at være et stort potentiale for udbredelse af lejemodellen.
Bruger som ejer og egen økonomi udenfor finansloven
I de senere år er en række tidligere statsvirksomheder omdannet til aktieselskaber eller såkaldt selvstændige offentlige virksomheder (SOV, dvs. PostDanmark og DSB), hvori statens aktiver inklusive bygninger er indskudt og hele virksomhedens økonomi udskilt fra finansloven og statsregnskabet.
Også udenfor det kommercielle område er der udviklet nye modeller for (ægte) selvejende institutioner (erhvervsskoler m.fl.) med egen økonomi og kapitalansvar for store bygninger opført, drevet og brugt overvejende for statslige midler og derfor også med tilbagefaldsret til staten, såfremt formålet hermed ophører.
Såvel de erhvervsdrivende virksomheder som de ægte selvejende institutioner bærer selv totalomkostningerne ved deres lokaleforbrug og har tilsvarende frihed til at købe, sælge og bygge med ekstern lånefinansiering – for nogle af virksomhedernes vedkommende endda med statsgaranti. Men bortset herfra er der tale om sikring af ressourceoptimering og økonomisering indenfor rammerne af egen indtjening fremover og med dertil hørende risiko - på linie med vilkårene i den private sektor. Anvendelsesmulighederne for sådanne modeller er næppe udtømte.
7.3. Principper for lejefastsættelse for frie og bundne lokaler
Generelt forudsætter lejemodellen en adskillelse af ejer og bruger og en gensidig uafhængighed, hvorefter den statslige ejer kan udleje til andre (også private), og den statslige bruger kan leje hos andre (også private) efter udløbet af de tidsmæssige bindinger, der ligger i lejekontrakten.
Udmøntning af totalomkostningsprincippet i lejeaftaler med brugere af de frie – og pr. definition – omsættelige statsejendomme er derfor ganske enkel. Lejen bør være lig markedslejen, dvs. fastlægges udfra et skøn over, hvad udlejning på erhvervslejemarkedet ville kunne indbringe, og huslejekontrakten bør indrettes svarende til reglerne i erhvervslejeloven (en ny lov herom er under forberedelse).
Dette er også udgangspunktet for de ejendomme, som SES stiller til rådighed for centraladministrationen. Lokaleafgiften fastlægges efter en konkret lejeværdivurdering hvert fjerde år og prisreguleres i de mellemliggende år efter den almindelig prisregulering på de årlige finanslove. SES's monopol på lokaleanvisningen kan således ikke slå ud i taksterne, men i praksis nok i de øvrige vilkår SES har bevillingsmæssig mulighed for at byde lejerne vedrørende bygningsvedligeholdelse og modernisering (opretning), jf. kapitel 2.3.-2.4.
Også andre modeller for synliggørelse af totalomkostninger ved lokaleforsyning kan tænkes.
SES's monopol er dels begrundet i, at der opnås stor fleksibilitet i lokaleanvendelsen som følge af et samlet overblik over lokaleressourcer og –behov, dels i centraladministrationens særlige binding til de knappe kontorlokaler på Slotsholmen og nærmeste omegn, hvor statens interesser bedst kan varetages samlet.
Dette gælder ikke generelt for statens lokaleforbrug, hvor overgang fra eje til leje forudsættes ledsaget af frit leverandørvalg og så vidt muligt konkurrence mellem udlejerne med deraf følgende fokusering på lejernes/brugernes behov. Hertil hører som nævnt også, at statslige ejere må kunne leje ledigblevne lokaler ud til private.
Men når det gælder de bundne ejendomme ligger det tungt med at skabe konkurrence. Nogle af disse ejendomme kan sælges og brugeren leje mere tidssvarende lokaler, men afståelse er (indtil videre) udelukket udfra nationale eller kulturelle hensyn. Ombygningen af Eigtveds Pakhus, Proviantgården og Holmen viser dog, at ombygning eller frasalg på længere sigt er en reel mulighed. Generelt er de statslige lokalekrav til indretning og/eller lokalisering så specielle, at der sjældent findes et marked for køb og salg, hvorfor staten hidtil har været henvist til selv at bygge – og hænger på det allerede byggede.
For de fleste bundne ejendomme findes der ingen markedsleje at lægge til grund for fastlæggelse af huslejen for de statslige brugere. I stedet bør hovedreglen være omkostningsbestemt leje.
For de eksisterende bygninger må den nedskrevne værdi lægges til grund for kapitelomkostningselementet i huslejen, således at den aktuelle standard afspejler sig i lejen. Senere hovedistandsættelse, ombygning og modernisering (opretning) skal medføre lejeforhøjelser svarende til omkostningerne derved.
For nybyggeri skal byggeudgifterne forrentes og afskrives, og der må indregnes et passende risikotillæg til dækning af tab ved nedlæggelse eller indskrænkning af aktiviteter i henhold til det oprindelige formål.
Det er disse kapitalomkostninger, der som noget nyt vil blive pålagt brugerne som lejere. Men huslejen skal naturligvis også omfatte de løbende udgifter til bygningsadministration, -drift og –vedligeholdelse, som brugerne eller deres styrelse hidtil har varetaget som ejere.
Den omkostningsbestemte leje samler prioriteringsansvaret hos brugeren og letter ikke mindst i byggesager presset på ejeren, som dog gør klogt i at sikre sig lejerens betalingsevne så langt, som det er muligt, da ejeren bærer risikoen for tomgang mm.
Uanset om lejer vælger en statslig eller en privat leverandør, har lejer klart ansvaret for, at ressortministeren for den pågældende statslige aktivitet har tiltrådt eller uddelegeret beslutning om den konkrete disposition, og at der er dækning for lejen indenfor driftsrammen i kontraktperioden. Det er op til ressortministeren at sætte grænser for uddelegeringen og dermed sikre sig, at der sker ministerforelæggelse af nye større lejemål og især ændret lokalisering og leverandørskift.
Det forudsættes i øvrigt, at en statslig ejer og lejer frit kan indgå kontrakter indenfor de midler, de hver især råder over – dvs. hhv. statsejede bygninger til leje og brugerens driftsbevillinger til bl.a. husleje. Såfremt arrangementet forudsætter hhv. investeringer hos ejer og/eller rammeløft hos lejer, må kontrakten gøres betinget af forudsætningernes opfyldelse efter de regler, der gælder for hver part for sig.
Ejer har som bygherre ansvaret for byggeriet og dermed også for forelæggelse af den dermed forbundne binding af statens midler i krævet omfang, jf. nærmere herom i kapitel 8.
Vælger lejer en privat leverandør, har lejer ansvaret for den dermed forbundne binding af statens midler og må selv forelægge lejekontrakten efter de derom gældende regler, som imidlertid foreslås lempet og ændret, så der bliver størst mulig parallelitet i forelæggelseskravet for interne byggerier og eksterne lejemål.
Her gælder det igen om at tage de fulde konsekvenser af brugernes frie leverandørvalg og skabe fair konkurrencevilkår mellem statslige og private udlejere gennem størst mulig symmetri i vilkårene for deres virke i forhold til statslige lejere.
Det kunne f.eks. ske ved at fastlægge den samme tærskelværdi (f.eks. løftet fra 10 til 25 mill. kr.) dels for byggesum ved forelæggelse af statsligt byggeri til udlejning, dels for kontraktsum (lejen må dog tilbagediskonteres og vil endda indeholde diverse overheads) ved forelæggelse af lejemål af typisk skræddersyet byggeri og øvrige eksterne lejemål.
En sådan afgrænsning af forelæggelsespligten kunne samtidig træde i stedet for den gældende 10 års grænse for uopsigelighed i lejemål, uanset om det er en statslig eller en privat udlejer, således at specielt de højtspecialiserede ejendomme kan sikres forrentet og afskrevet over et længere åremål. I Sverige, hvor der er flerårige erfaringer med lejebetaling, er det netop besluttet at erstatte en stiv åremålsregel med et generelt krav til statslige brugere om at sikre fornøden (konkret vurderet) fleksibilitet i egen lokaleplanlægning.
Når det drejer sig om omsættelige, generelt anvendelige kontorejendomme i de større byer, hvor der er et marked, er bindingen af statens midler ved eje og leje vel i virkeligheden ikke større end, at forelæggelse af konkrete dispositioner i begge tilfælde helt kunne overvejes frafaldet (som en parallel til afskaffelse af stilllingskontrol og de mange andre bestræbelser på at uddelegere driftsherreansvaret).
Lejekontrakternes løbetid med tilhørende opsigelsesvarsler, lejens størrelse og regulering over tid samt det nærmere indhold f.eks. vedrørende ansvaret for vedligeholdelse og evt. service vil være op til forhandling mellem parterne.
Det er ingen simpel sag, hvorfor en del taler for at udvikle nogle vejledende standardmodeller, der dels sikrer, at ejeren (det er jo også staten) får dækket sine omkostninger ind, dels indfører en ”statsklausul”, som tager højde for de faktiske vilkår for statslig virksomhed, hvor politiske skift kan indebære uvarslede beslutninger om flytning, strukturændring etc. for brugeren. Et biprodukt af lejemodellen kunne være synliggørelse og stillingtagen til fordelingen af omkostningerne herved. De bæres i alle tilfælde af statskassen, men indregningen i huslejerne afhænger af, om de skal bæres solidarisk blandt alle statslige lejere eller hos den pågældende lejer/bruger. Totalomkostningsprincippet bag indførelse af husleje tilsiger det sidste, men suppleret med et krav om, at den statslige ejer gør sit yderste for at nedbringe tabet ved uforudsete ændringer i en statslig lejers virksomhed i henhold til de skiftende politiske flertal, jf. kapitel 6.3.
Da ejeren af statslige ejendomme overvejende vil være i en monopollignende situation, er det på den ene side afgørende at sikre en høj ”ejeretik”, i forhold til de i praksis meget bundne statslige brugere, hvis frigørelsesmuligheden fra eksisterende lokaler ofte er begrænset til ud- og nybygningssituationer. Men på den anden side ligger det klart i totalomkostningsprincippet, at der skal tages fuld højde for alternativomkostningerne ved statsligt brug af lokalerne, ved at afspejle markedsvilkårene i videst muligt omfang – hvor svagt markedet end måtte være – i den statslige ejervirksomheds forretningsførelse.
Begge dele må sikres gennem den regulering, staten underkaster sin ejervirksomhed.
Hvad angår lejefastsættelse og især lejeregulering er der grund til at tage bestik af de svenske og norske erfaringer, som klart tilsiger nødvendigheden af faste og politisk afklarede retningslinier samt fuld åbenhed mellem parterne – ejer og lejere - omkring såvel principperne som det empiriske beregningsgrundlag, inklusive udviklingen i den statslige ejers faktiske omkostningsniveau og øvrige performance med tilhørende benchmarking i videst muligt omfang.
Ved den årlige lejeregulering, som aftales fra starten, vil det normalt være hensigtsmæssigt at tage udgangspunkt i statens PL-regulering – gerne reduceret med et produktivitetskrav til ejendomsadministration og –drift, jf. også kapitel 6.3. om resultatkrav. Hvis ikke andet aftales, forudsættes der herefter en fredningsperiode på 4 år, hvori lejen ikke kan reguleres efter det udlejedes værdi, jf. reglerne i den nuværende erhvervslejereguleringslov.
Senere periodevis regulering af eksisterende lejemål skal derimod afspejle det udlejedes værdi – primært på markedet, når et sådant findes, og sekundært for staten i form af genanskaffelsesværdi, hvorved der tages højde for udviklingen i grundpriser og byggeomkostninger.
Markedet forudsættes afspejlet i lejeforholdet efter den model, som de private udlejer- og lejerorganisationer i fællesskab har fremlagt som grundlag for en ny lov om erhvervslejemål. Heri er udlejerne sikret en mulighed for at kunne opkræve en leje, der svarer til markedslejen for tilsvarende erhvervslejemål, mens lejerne på deres side er sikret mod opsigelse fra udlejernes side med mindre andet er aftalt i kontrakten.
En statslig ejervirksomhed vil ikke have ret til at opsige gamle lejere og udleje eller sælge til private. Men hvis virksomheden kan dokumentere et økonomisk afsagn ved at undlade sligt, vil den have ret til en lejeforhøjelse, der kompenserer herfor (svarende til markedsværdien). Omvendt må lejen kunne kræves nedsat af en statslig lejer, som kan dokumentere, at tilsvarende lejemål ville kunne opnås billigere i den private sektor typisk i form af skæddersyet ny- eller ombyggeri. Sådanne regler vil samtidigt medvirke til fortsat udnyttelse af de statslige ejendomme, som ikke må sælges, eller som kun kan sælges med betydeligt tab.
Selv med den forudsatte fastlæggelse af bindende regler vil lejeregulering dog i langt de fleste tilfælde indeholde et element af skøn, hvorfor forhandlingerne mellem ejer og lejer (og i yderste fald deres respektive ministre) om lejeregulering undertiden vil kunne give anledning til konflikt. Det anbefales derfor at etablere en (politisk) uafhængig klageinstans som en slags statsligt huslejenævn.
7.4. Overgang fra ejer til lejer
Indførelse af husleje for brugen af statslige ejendomme – herunder både skræddersyede nybygninger, som man netop er flyttet ind i, og bygninger, man har vænnet sig til og troede man forlængst havde vundet hævd på – er ikke umiddelbart noget tillokkende tilbud for mange statslige lokaleforbrugere. Det indebærer endvidere et ikke ringe administrativt arbejde for de berørte styrelser og økonomikontorer at få systemet etableret.
Systemets fordele skulle derfor gerne være klare og tillidvækkende for alle berørte. Hertil kræves ikke mindst:
- at bevillingsudlægningen i forbindelse med overgangen fra ejer til lejer er fair samt at bevillingsudlægningen er i balance med ressortområdets politik
- at vilkårene for den fremtidige lejeregulering er afklarede og ligger rimeligt fast
- at den nye ejer/udlejer kan levere lokalerne bedre og billigere end brugeren/lejeren selv kunne have gjort.
Hvad angår bevillingsomlægningen fra ejer til lejer, bør den samlet set være udgiftsneutral for staten i overgangsåret, således at kapitalomkostningselementet (dvs merudgifterne for brugerne) i den samlede lejeopkrævning dette år modsvares af den samlede kompensation i form af forhøjede driftsbevillinger til de nye lejere under et.
Men kompensationen til den enkelte bruger behøver ikke være lig den pågældendes merudgifter til husleje. Tværtimod gælder det om i videst muligt omfang at benytte lejligheden til at normbasere indbudgetteringen af lokaleudgifter for brugere, der løser ensartede opgaver, så der skabes størst muligt incitament til at gøre op med hidtidige, ofte historisk betingede skævheder i størrelse og standard af det gratis lokaleforbrug.
Der kan dog også være behov for at korrigere normen for den forhøjede husleje, som må beregnes for bundne ejendomme – herunder kulturarv - der er særligt omkostningskrævende at anvende og vedligeholde. For enkeltstående brugere af bundne ejendomme kan behovene for særbehandling være så vidtgående, at det ikke er meningsfuldt at indføre husleje, når det blot består i en intern statslig overførsel, som reelt refunderes lejeren også fremover. I disse tilfælde må andre styringsmodeller for lokaleforsyning udvikles til sikring af den nødvendige prioritering med øvrige driftsudgifter på området.
Efter overgangen til huslejebetaling er gennemført, forudsættes driftsbevillingerne til brugerne reguleret på sædvanlig vis under finanslovsprocessen.
Indførelse af husleje kan dog forventes at give den største adfærdsregulerende effekt på brugere, hvis deres bevillinger er aktivitetsbestemte, og brugerne derfor motiveres til at tilpasse deres lokaleforbrug over tid – op og ned i omfang og eventuelt standard. Ejervirksomheden vil på sin side have interesse i at tage højde herfor i sine investeringsplaner, som må baseres på langsigtede behovsvurderinger og med indbygget fleksibilitet f.eks. gennem modulopbygning.
Driftsbevillingerne incl. kompensation for huslejebetaling er naturligvis en rammebevilling, som det er op til brugerne (eller styrelsen på vegne af disse) – med eller uden ministerinddragelse, som det måtte være praksis på det pågældende opgaveområde - at anvende optimalt og dermed at afveje udgifter til lokaleforbrug med andre udgifter. Det er heri den potentielle effektiviseringsgevinst ligger.
Erfaringer fra SES-reformen viser klart, at lokaler har høj prioritet hos brugerne, der synes at satse på færre, men gladere medarbejdere i stimulerende omgivelser. Risikoen for, at dette kunne gå for vidt, tilsiger en intensiveret overvågning gennem nøgletal for lokaleforbrug pr. ansat og lignende med ansvar overfor brugerens minister og underkastet sædvanlig forvaltningsrevision fra Rigsrevisionen. Overgang til huslejebetaling vil forbedre datagrundlaget herfor og samtidigt vil ansvaret være entydigt placeret.
Accept af rolleskiftet fra ejer til lejer forudsætter endvidere, at brugeren dels kan regne med fortsat sikkerhed for sin lokaleforsyning, dels kan se en fordel ved at kunne koncentrere sig om sin kernevirksomhed og overlade ejendomsadministration mm. til den bedst kvalificerede, professionelle leverandør.
Når det drejer sig om frie ejendomme, skulle disse krav være imødekommet ved at etablere frit leverandørvalg – forudsat der er et rimeligt udbud af egnede lokaler på markedet. Den statslige udlejer kommer under større markedspres og kan derfor forventes at udvikle en høj grad af professionalisme og kundeorientering til gavn for de brugere, der indtil videre vælger at fortsætte i de hidtidige lokaler.
Mange statslige brugere arbejder imidlertid i bundne ejendomme, hvor brugerorienteringen ikke kan sikres gennem konkurrence, hvorfor ejervirksomheden forudsættes bundet op herpå gennem en resultatkontrakt, jf. kapitel 6.3.
Selv for ret specialiserede lokalebehov forudses konkurrence dog i stigende omfang at gøre sig gældende. Det gælder specielt i de situationer, hvor der foreligger et udbygningsbehov, som vil kunne dækkes gennem skræddersyet byggeri på en velbeliggende grund i privat regi. Denne konkurrence til statsbyggeri giver det her forudsatte frie leverandørvalg et reelt indhold selv for brugere af i øvrigt bundne ejendomme. Det anbefales derfor at vise større åbenhed, dels hvad angår lejemåls længde som allerede nævnt, dels hvad angår skræddersyet privat byggeri, der eventuelt kan gøres betinget af forkøbsret for staten under og overførsel til staten efter lejemålets ophør.
De statslige brugeres interesse i at afgive ejerrollen står og falder med den nye ejers forpligtelse til og mulighed for at imødekomme de potentielle lejeres lokalebehov.
For den statslige ejervirksomheds vedkommende vil forpligtigelsen især bestå i at opretholde lejemål i de eksisterende ejendomme og imødekomme ønsker om nye på konkurrencedygtige vilkår og med resultatkrav til professionalisme og effektivitet i bygge- og ejendomsadministration, -drift og -service. Hertil hører også rådighed over teknisk ekspertise og indseende med de bygningsmæssige krav til den pågældende type af virksomhed på et specialistniveau, som brugeren ønsker at trække på og indgå aftaler med.
Den statslige ejervirksomheds mulighed for at imødekomme lejernes ønsker om mere moderne og eventuelt større lokaler kræver ikke mindst adgang til finansiering af de nødvendige investeringer, som forudsættes indtægtsdækket – herunder afskrevet og forrentet – over huslejen i bygningens levetid. Dette kræver lånefaciliteter, som i gennemsnit matcher tidsprofilen i de pågældende lejekontrakter. Og som i praksis er lettere tilgængelig end de nuværende anlægsbevillinger, hvis der ikke skal opstå kødannelser blandt lejerne, der nu er fuldt betalende kunder.
Alt i alt krav, der må stilles til den fremtidige regulering og organisering af ejerrollen i staten. Nærmere herom nedenfor i kapitel 8.
Dette forekommer yderligere aktualiseret af nye måder at organisere og finansiere byggeri på i samspil mellem den offentlige og den private sektor, som nu er ved at trænge igennem også i Danmark efter at have vundet stor udbredelse ikke mindst i England. Specielt den såkaldte BOOT-model (Build-Own-Operate-Transfer) kan vise at være relevant for store byggerier endog til ret specialiserede formål, idet projekterne typisk omhandler opførelse og drift af skræddersyede bygninger (eller anlæg) baseret på så lange lejekontrakter – ofte 25-30 år – at bygningen (eller anlægget) kan overføres fuldt afskrevet til brugeren ved kontraktens udløb. Det må således forudsættes, at behovet for bygningen skønnes at være varigt og kan specificeres med tilstrækkelig sikkerhed i så lang en kontraktperiode.
Set fra statens side kan BOOT-modellen især være attraktiv ved at overføre risikoen ved byggeriet til den private sektor, hvis prisen herfor er rimelig. Hertil kommer den gevinst, der kan ligge i, at modellen skaber et incitament for effektivisering i tid og penge hos entreprenøren som medejer i projektkonsortiet, som typisk også omfatter en eller flere finansielle investorer. Og for såvel den private investor som den statslige lejer gælder det om at få forventningerne til bygningen afklaret fuldt ud inden kontrakten underskrives, hvad der nok fordyrer udbuds- og projekforslagsfasen i forhold til det traditionelle statslige byggeri, men meget vel kan være pengene værd - og derfor også bør ske i moderne statsligt byggeri, jf. kapitel 3.3.
Statslige lokaleforbrugere skal i rollen som lejere vænne sig til at afsøge markedet og herunder tage konkret stilling til fordelagtigheden af de nye muligheder på det private marked, ikke mindst når det gælder nybyggeri.
7.5. Konklusioner og forslag
Ved at indføre et totalomkostningsprincip for opgavevaretagelsen i statslige ejendomme kan der skabes større gennemsigtighed og ansvarlighed hos de statslige lokaleforbrugere med øget effektivitet og prioriteringsvilje til følge.
Med SES-reformen blev der etableret huslejebetaling for centralministrationens lokaler. Denne model, som vurderes positivt af alle berørte, foreslås nu videreudviklet til også at omfatte nye investeringsbeslutninger og udbredt til en langt større kreds af statslige lokaleforbrugere.
Det må dog nok erkendes, at ikke alle vil kunne indpasses, bl.a. fordi ejer- og lejerrollen ikke kan adskilles med fornuft. Nogle er på vej til at blive udskilt i selvstændige ejerformer med tilhørende bygninger. For andre er selve ejerrollen af afgørende politisk betydning.
SEA forslag:
- Principbeslutning om at indføre huslejebetaling for brugere af statslige ejendomme i videst muligt omfang
- Udgiftsneutral kompensation over hver af de berørte fagministeriers driftsramme i omlægningsåret
- Markedsbestemt husleje for frie ejendomme
- Omkostningsbestemt husleje for bundne ejendomme, men reguleret periodevis for eventuel markeds- og genanskaffelsesværdi
- Indførelse af frit valg af lokaleleverandør, herunder som skræddersyet byggeri, for brugere, som betaler husleje
- Indførelse af lånefinansiering mod huslejedækning for udlejningsvirksomhed
