Kapitel 8. Modeller for organisering af ejerrollen

Du har takket nej til cookies på denne hjemmeside, derfor kan vidoen ikke vises. Du skal tillade cookies for at kunne se videoen.8.1. Organisering af ejerrollen i de nordiske lande

Den svenske ejendomsmodel
Blandt de nordiske lande gik Sverige først i gang med reorganiseringen af den statslige ejendomsforvaltning, som er blevet udviklet løbende op gennem 90'erne. I sin proposition (1997/98:137) herom til Riksdagen konstaterer regeringen ”at den genomførda reform er bra och at principerna bakom den skall ligga fast” samt ”att man med fog kan tala om ett systemskifte – fron en centralstyrd och monopolistisk lokalførsørjningsmodell til et delegerat och markadsorienterat system”. Udgangspunktet var imidlertid også forskelligt fra de øvrige landes, idet ejer- og brugerrollen allerede før reformen i 1993 var adskilt med Finansministeriet som hovedejer af statslige ejendomme – dengang bortset fra Statens Fortifikationsverk, som dog også pr. nytår 1999 er overført som styrelse under Finansministeriet. Hertil kom, at statens ejendomme var belånt med realkreditlån, hvorfor formålet med reformen primært var effektivisering og kun i mindre grad ændret finansiering.

Effektivisering af løsningen af statens mangeartede opgaver tilsagde at samle ansvaret for alt det medgående ressourceforbrug, incl. lokaleforbrug, hos den ansvarlige myndighed gennem indførelse af husleje og tilsvarende give dispositionsfrihed i valget af privat eller offentlig lokaleleverandør – også af skræddersyet byggeri – og af lokalisering, omfang, standard mm.

Huslejeindtægterne gav samtidig grundlag for en øget selvstændiggørelse i ejerrollen, som blev udlagt i en række statslige aktieselskaber i en struktur, der senere er blevet strømlinet til nu at omfatte følgende tre:

• Civitas Holding AB, der alene omfatter kommercielle ejendomme
• Specialfastigheter Sverige AB
• Statliga Akademiska Hus AB.

Disse selskabsdannelser under Finansministeriet omfatter samlet langt de fleste af statens civile ejendomme, men nogle er dog forblevet i direkte statsligt regi gennem en styrelse under Finansministeriet: Statens Fastighetsverk, der forvalter kulturarven incl. slotte, museer mm, regeringsbygninger mm og ambassader – hhv. uden og med huslejebetaling.

Civitas Holding AB har i dag tre datterselskaber spændende fra Vasakronen AB, som er det største og fuldt kommercialiserede ejendomsselskab på vej mod børsnotering og mulig gradvis privatisering, til Vasallen AB, som er et afviklingsselskab for nedlagte kaserner mm.

For at opnå maksimal konkurrenceevne og værditilvækst har Vasakronen AB gennemført en koncentrationsstrategi, således at virksomheden nu alene omfatter generelle kontorejendomme indenfor 15 geografiske områder incl. de tre største byer, hvor der er etableret lokale kontorer for at følge markedet tæt. Andre ejendomstyper er overført til andre selskaber og de mere spredte kontorejendomme er overført til et nydannet selskab med 49 pct. privat kapital og salg for øje. Dette har medført, at Vasakronen AB har kunnet afvikle sin stiftelsesgæld til Riksgældskontoret uden at optage tillægslån i sine ejendomme.

Som aktieselskaber har alle de nævnte ejendomsselskaber udstrakt selvstyre med egen bestyrelse, fuld frihed til køb og salg, byggeri med låneoptagelse på det private kapitalmarked etc. og sædvanlig regnskabsaflæggelse incl. nøgletal, der afspejler en række finansielle resultatmål bl.a. til egenkapitalforrentning og soliditet og understøtter kravet om professionalisme i selskaberne.

Dette gælder ikke mindst i dialogen med kunderne om huslejekontrakter, lokaletilpasninger og serviceydelser, som alle skal ske på et forretningsmæssigt grundlag, hvad der ikke har været ganske gnidningsfrit i indkøringsfasen. Men kunderne er dog nu gennemgående positive overfor reformen, hvilket afspejler en målrettet kundeorientering fra selskabernes side. Det fremhæves da også klart som ambitionen at sikre kunderne optimale lokaler baseret på specialviden om anvendelsesart mm og at forestå udviklingen af ejendomsporteføljen ud fra en langsigtet betragtning – til gavn ikke mindst for de loyale og reelt ret bundne kunder i de ikke-kommercielle ejendomme.

Det skal tilføjes, at regeringen i den nævnte proposition foreslår at ophæve de gældende begrænsninger i løbetiden (10 år for universiteter og 6 år for andre) for lejemål (statslige som private), som myndighederne har ret til at indgå uden forelæggelse, og erstatte disse af endnu uafklarede krav om fleksibilitet i myndighedernes lokalebinding – formentlig primært til dækning af forudseelige aktivitetsudsving, mens det næppe er muligt at tage højde for mulige politisk bestemte strukturændringer mm.

Den politiske styring af selskaberne er begrænset til fastlæggelse af spillereglerne for deres virke. Endvidere udøver Finansministeriet et overordnet tilsyn med selskaberne, bl.a. gennem sin repræsentation i bestyrelserne. Den politiske styring af lokalisering og lokaleforbrug sker derimod via brugerne og deres bevillinger.

Den norske ejendomsmodel
I Norge ejes og forvaltes universiteternes, rigssygehusenes, fængslernes og forsvarets ejendomme af de pågældende ressortmyndigheder, mens alle statens øvrige ejendomme ejes og forvaltes samlet af Statsbygg under Finansministeriet, Administrationsdepartementet.

Statsbygg opkræver husleje fra de myndigheder og institutioner, som bruger ejendommene, og disse har til gengæld fået frit valg af lokaler mm ganske som i Sverige.

Men selvstændiggørelsen af ejerrollen er langtfra så vidtgående, idet Administrationsdepartementet formelt og reelt har stor indflydelse på Statsbygg's dispositioner, ligesom der endnu mangler fuld afklaring og akcept af huslejefastlæggelsen blandt ressortministrene for brugerne.

Statsbygg har dog opnået større bevillingsmæssig frihed som såkaldt forvaltningsbedrift med begrænset adgang til at udvide de indtægtsdækkede eller lånefinansierede aktiviteter uden konkret, forudgående bevillingsmæssig hjemmel, men underkastet en rammestyring på flere niveauer.

De helt store og/eller politisk interessante projekter indgår med særskilt forelæggelse i den ordinære bevillingsproces.

Men anlægsprojekter på under 100 mio. kr., som ikke kræver forhøjelse af brugernes driftsbevillinger – og som ikke har særlig politisk interesse - kan optages på den årlige investeringsplan til samlet godkendelse i Stortinget indenfor en stor (bevilliget) låneramme på 1 mia. kr. Mindre projekter på op til 25 mio.kr. kan Statsbygg selv iværksætte inden for en lille låneramme på 150 mio.kr. Og små vedligeholdelsesprojekter på op til 5 mio.kr. kan realiseres ved selvfinansiering over huslejeindtægterne.

Der er tale om interne lån i statskassen, hvis forrentning og afdrag indregnes i brugernes huslejer. Og der kræves indgået bindende aftaler herom til sikring af finansieringen, inden et byggeprojekt kan realiseres.

Erfaringerne viser imidlertid, at spillereglerne for Statsbyggs virksomhed endnu ikke har givet et afklaret grundlag for prioritering af lånepuljerne og heller ikke har gennemslagskraft til at sikre, at lejekontrakterne indgås på et forretningsmæssigt grundlag, som dækker de faktiske omkostninger og sikrer bæredygtig vedligeholdelse.

Uklarhederne har givet anledning til en forestående reorganisering, hvor regeringen planlægger at udskille den del af ejendomsporteføljen, som er umiddelbart kommercialiserbar i et aktieselskab, der efterfølgende skal privatiseres.

Den finske ejendomsmodel
I Finland ejes og forvaltes også en stor del statens ejendomme samlet i Statens Fastighetsverk under Finansministeriet. Det drejer sig især om centraladministrationens og lenstyrelsernes lokaler, om politiets og retsvæsenets lokaler og her også om universiteter og øvrige forskningsinstitutioners lokaler, mens de øvrige institutioners, statsvirksomheders og forsvarets ejendomme ejes og forvaltes af de pågældende myndigheder.

Statens Fastighetsverk er pr. 1.1.1999 omdannet til en selvstændig offentlig virksomhed med egen bestyrelse, kapitalansvar og kompetence til aktiv pleje af porteføljen. Alene ejendomsoverdragelser over 30 mill. finske mark forelægges Statsrådet og Rigsdagen. Investeringsbeslutninger i øvrigt træffes af selskabet selv – på bestyrelses- eller direktionsniveau afhængig af størrelsen. Virksomheden finansieres ved lejeindtægter og såvel eksterne som statslige lån. Investeringer er betinget af huslejekontrakter på markedsvilkår. Lokaleforsyning af de nævnte statslige brugere skal i alle tilfælde ske gennem Statens Fastighedsverk.

Det skal tilføjes, at den finske stat allerede tidligere har valgt at udskille alle ejendomsrelaterede serviceopgaver i et statsligt aktieselskab: Engel Fastighetsservicekoncern AB, som tilbyder bygherreservice, ejendomsservice og rengøringsservice i konkurrence med private virksomheder.

Sammenfatning af ejendomsmodellerne i de nordiske lande
Sverige, Norge og Finland har alle indført huslejebetaling i en væsentlig del af den statslige ejendomsmasse og har dermed skabt baggrund for en højere grad af selvstændighed og professionalisme i de virksomheder, der varetager ejerrollen. Holland er i gang med en lignende reform, som iværksattes fra nytår 1999.

Sverige er gået forrest, såvel hvad angår udbredelsen af lejebetaling for statens lokaleforbrug og dermed for huslejedækningen i den samlede portefølje af statslige ejendomme, som hvad angår organisering af ejerrollen i aktieselskabsform med dertil hørende økonomisk resultatorientering (bl.a. krav til forrentningen af den investerede kapital også fra før reformen) og fri adgang til finansiering på et forretningsmæssigt grundlag. Staten har herved givet afkald på den direkte styring af investeringsaktiviteten, men har opnået en synliggørelse og styring af de fulde omkostninger ved varetagelsen af statens mangeartede opgaver, som skaber incitament til effektivisering af lokaleforbruget hos brugerne og til kundeorientering i selskaberne. I Norge holder staten fast i rammestyringen af investeringerne med dertil hørende uklarhed i kompetencefordelingen mellem ejer og lejere, men har dog givet noget større frihedsgrader i varetagelsen af ejerrollen for statslige udlejningsejendomme.

Fælles for de tre lande er også, at reformerne ikke omfatter forsvaret og kulturarven mm., som fortsat ejes og forvaltes direkte af staten ved styrelser. Men det varierer en del, hvilke opgaveområder/kategorier af ejendomme der er henlagt til forvaltning sammen med kulturarven, jf. sammenligningen af opgaveområder for ”de nordiske landes SES” i tabel 8.1.

Tabel 8.1. Oversigt over opgaver for ”de nordiske landes SES”

	Sverige	Norge	Finland	Danmark
Opgaveområder: - slotte og haver mm - regeringsbygninger og lign. - Ambassader - museer - domstole og politi - småbrugere i øvrigt - universiteter og lign. - Kriminalforsorgen - Forsvar	Ja Ja Ja Ja - delvis Nej Nej Nej Nej Nej	Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nej Nej Nej	Ja Ja Nej Nej Ja Ja Ja Nej Nej	Ja Ja Nej Nej Nej Nej Nej Nej Nej

Generelt varierer ressortfordelingen af ejerrollen for bygninger til forskellige kategorier af brugere. Kun i Sverige er ejerrollen konsekvent adskilt fra brugernes ressortministerium og lagt i et af de tre uafhængige ejendomsselskaber, som dog er ret specialiserede efter ejendommenes anvendelsesmuligheder. I Norge og Finland ejes og forvaltes størstedelen af ejendommene dels af brugernes ressortmyndighed, som ikke opkræver husleje hos de institutionelle brugere, dels af de erhvervsdrivende statsvirksomheder selv, som dog regnskabsfører omkostningerne derved. Dette ligger stort set på linie med ansvarsfordelingen i Danmark.

Sverige har valgt at benytte A/S-formen og Finland den selvstændige offentlige virksomhed som ramme om forvaltningen også af ikke-kommer-cielle statslige ejendomme, hvorved der er lagt større afstand til den politiske styring end i Norge og Danmark.

Sammenfattende er det tydeligt, at alle de nordiske lande er optaget af at videreudvikle og effektivisere deres ejendomsadministration og lokaleforsyning efter nogenlunde fælles principper, men på hver sin facon og med skyldigt hensyn til det historiske udgangspunkt og den nationale forvaltningstradition.

8.2. Modeller for organisering i Danmark

Med det danske udgangspunkt og inspireret af de nordiske erfaringer tegner der sig følgende spektrum af modeller for organisering af ejerskabet – og dermed også bygherrerollen – til statslige ejendomme:

Ejer = selvejende statslig bruger
Som nu i A/S, SOV (DSB & PostDK) og selvejende institutioner med selvstændig økonomi udskilt fra FL og med kapital-, herunder lokaleomkostninger integreret i budgetter og regnskaber

Ejer = statslig styrelse, solist eller jorddrot
Som nu finansieret gennem drifts- og anlægsbevillinger på FL og derfor underlagt de generelle bevillingsregler, som dog gerne skulle justeres lidt til imødegåelse af de i kapitel 5.3 omtalte svagheder

Ejer = kontraktstyret statsvirksomhed på FL
Ny model med flere frihedsgrader til at betjene de betalende kunder og finansieret gennem huslejeindtægter og interne lån i statskassen efter norsk forbillede, men med klarere spilleregler for virksomheden

Ejer = kontraktstyret statsvirksomhed udskilt fra FL
Ny model a la SOV og selvejende institutioner med selvstændig økonomi og regnskabsføring efter årsregnskabslovens regler som basis for ekstern låntagning i lighed med svensk tradition

Ejer = statsligt ejendomsselskab A/S
Model kendt fra Freja A/S og en række andre statslige aktieselskaber foruden det store svenske forbillede Vasakronan AB

Ejer = privat ejendomsselskab
Frasalg af frie ejendomme via Freja A/S, og forhandling af ”sale and lease back” vilkår med de nye private ejere. Leje af eksisterende ejendomme eller skræddersyet byggeri til dækning af nye behov.

Det er klart, at ikke alle modeller er lige velegnede til alle kategorier af ejendomme – ikke mindst fordi mulighederne for politisk og økonomisk styring varierer væsentligt og levner tilsvarende forskelle i de foreliggende – begrænsede - markedskræfters råden.

Spektret rækker lige fra førstnævnte selvejeform (model A) med brugeren selv som ejer og fuld integration af alle kapitalomkostninger i brugerens økonomi over den anden og klassiske form, jf. statsbyggeloven, med brugernes ressortminister som ejer og ansvarlig for brugernes lokaleforsyning (model B), til de fire øvrige former (model C, D, E og F), hvor ejer og brugere er adskilte parter i et udlejer/lejer-forhold med stigende grad af selvstændighed til ejeren i den anførte rækkefølge af organisationsformer sluttende med fuld privatisering (model F).

De to varianter af kontraktstyret statsvirksomhed (model C og D) er forslag til nydannelser, hvis indhold er nærmere omtalt i kapitel 8.3. nedenfor. En statsvirksomhed i ejerrollen vil som beskrevet i kapitel 6 have til opgave at optimere brugsværdien for staten af en overvejende skræddersyet og ganske bunden ejendomsportefølje udfra en langsigtet betragtning og at sikre de dermed forbundne omkostninger dækket af huslejebetaling fra brugerne – og derfor holdt indenfor deres økonomiske rammer.

Organisationsformen er specielt konstrueret til at dække behovet for at kombinere en politisk målstyring (kontrakt) og regulering fra den ansvarlige ejer-minister med forretningsmæssige relationer mellem ejer/udlejer og bruger/lejer som frie parter, men under respekt for totalomkostningsprincippet.

For de frie ejendomme, hvor opgaven er at optimere kapitalværdi og afkast for staten gennem porteføljemanagement, modernisering, vedligeholdelse og udlejning på markedsvilkår, vil ejerrollen naturligt kunne varetages på aktieselskabsform i statsligt og/eller privat regi (model E og F). Dette gælder i særlig grad, hvor der foreligger et så righoldigt marked for den pågældende kategori af ejendomme, at der bliver tale om reel konkurrence. Med en sådan ejendomsportefølje vil selskabet kunne etableres med eller uden privatisering i sigte og i det hele følge eksemplet fra det svenske Vasakronan AB. En nærmere omtale heraf følger i kapitel 8.4.

De økonomiske konsekvenser af modellerne sammenfattes i kapitel 8.5., hvorefter SEA-gruppens principielle anbefalinger præsenteres i kapitel 8.6.

8.5. Modellernes økonomiske konsekvenser

Nedenfor sammenfattes de økonomiske konsekvenser for statskassen og den finanspolitiske styring ved at flytte ejendomme fra den traditionelle og i dag vel fortsat mest udbredte model B, hvor ejer og bruger er sammenfaldende og finansieret over finansloven med adskilte drifts- og anlægsbevillinger.

Modellerne C – F er alle baseret på indførelse af husleje med tilhørende adskillelse af ejer og brugere i et leverandør-kunde forhold.

Da brugerne forudsættes kompenseret for deres merudgifter til husleje og aflastet for deres hidtidige udgifter til ejendomsdrift, har overflytningen til en af de nye modeller ingen umiddelbare økonomiske konsekvenser for brugerne (dog afhængig af, hvordan den samlede kompensation fordeles mellem disse).

Men da brugerne samtidig får frit valg af lokaleleverandør, må de over tid kunne forvente hurtigere, bedre og billigere service som udbytte af at overlade opgaven til velorganiserede eksperter i ejendomme, som er under det markedspres, der måtte eksistere for den pågældende type af ejendomme.

Indførelse af husleje forudsættes at ske ved en udgiftsneutral omlægning. Statskassen bevilger kompensationen til lejerne og modtager fra den nye ejer det tilsvarende beløb, som afspejler forrentning af værdien af de overflyttede ejendomme, som kan betragtes som et afdragsfrit lån. Da lejernes driftsrammer pl-reguleres fremover, vil statskassen skulle holdes skadesløs gennem tilsvarende regulering af renteindtægten fra ejer.

Lejerne vil ikke længere have behov for anlægsbevillinger, men skal dække sit lokaleforbrug af driftsbevillinger. Udbygning, modernisering mm må forhandles hjem som lejekontrakter med den statslige ejervirksomhed eller private ejendomsselskaber. For at kunne imødekomme efterspørgslen forudsættes ejer at kunne lånefinansiere de investeringer, som en lejer har økonomi til at forrente og afdrage, idet der i kontrakten samtidig skal foretages en forretningsmæssig afvejning af leje, løbetid og ricisi – herunder usikkerheden vedrørende lejers fremtidige betalingsevne, dvs. driftsbevillinger. Og det er her den udgiftspolitiske styring skal sættes ind.

Hvis ejeren er en statsvirksomhed på finansloven (model C), skal statskassen bevilge lånene, som træder i stedet for anlægsbevillinger, og som i en overgangsperiode må forventes at overstige disse, men som dog til gengæld forrentes og afdrages efterfølgende. Heri ligger således en statslig merudgift på kort sigt, som dog meget vel kan have karakter af en fremrykning af udbygnings- og opretningsudgifter, som ellers ville have lagt stigende pres på anlægsbudgetterne. Hertil kommer den besparelse, der erfaringsmæssigt ligger i, at moderniseringsudgifter kan forventes indprioriteret i lejernes driftsrammer, og dertil medvirke til en mere effektiv opgaveløsning hos brugeren med brug af mere kapital og mindre personale – hvad der samfundsøkonomisk set må anses for ønskeligt nu, hvor der er knaphed på arbejdskraft.

Det anbefales ovenfor i kapitel 8.3. at undlade at lægge loft over statsvirksomhedens lån i statskassen, men i nødvendigt omfang at konjunkturregulere gennem opkrævning af en tillægsrente på lån, der optages det pågældende år. Der er dog grænser for, hvorvidt dette kan drives på konkurrenceudsatte områder, hvor brugerens behov vil kunne dækkes på det private marked (hvad der dog ville aflaste statskassen likviditetsmæssigt!). En sådan statsvirksomhed vil naturligvis også kunne nedbringe sine lån i statskassen med provenu af evt. frasalg mm.

Ved overførslen af ejendomme til ejermodeller udenfor finansloven (modellerne A, D, E og F) finansieres investeringerne gennem lån på de finansielle markeder og statens udgiftsbudget aflastes for anlægsudgifter på området.

Samtidig bortfalder deres potentielle bidrag til den konjunkturpolitiske styring. Dette skønnes dog at være ret marginalt i forhold til de bortfald, der allerede er sket i model A, herunder ikke mindst i A/S-form.

Konjunkturpolitiske formål kan endvidere forfølges ved anvendelse af de virkemidler, der er givet by- og boligministeren med § 103 i lov om almene boliger og støttede andelsboliger. Staten har med § 103 en meget direkte styringsmulighed, idet bestemmelsen bemyndiger by- og boligministeren til at regulere al bygge- og anlægsvirksomhed ud fra samfundsøkonomiske hensyn. Alle statslige bygherrer, herunder også evt. statsvirksomheder, kan således i en nærmere angivet periode pålægges at dæmpe eller endog helt at stoppe bygge- og anlægsaktiviteten.

En umiddelbar likvid gevinst til statskassen vil kun kunne opnås ved at belåne eller frasælge de eksisterende ejendomme, hvilket efter sædvanlig praksis vil falde naturligt såvel i selvejemodellerne under A som i aktieselskabsmodellerne E og F. Det må bero på en principbeslutning, om det også skulle kunne ske under statsvirksomhedsmodellerne C og især D. Overføres der frie ejendomme til et statsligt aktieselskab (model E), vil statskassen senere kunne tilgodeses gennem aktiesalg og eventuelt udbytte (udover forrentningen af den overførte kapital).

Alle de her nævnte bidrag til statskassen har alene karakter af at frigøre kapital, som hidtil har været bundet i mursten. Det kan, som det fremgår, gøres på mange – enkle eller mere komplekse - måder, hvor valget meget vel kan afhænge af vurderingen af potientielle præcedensvirkninger.

8.6. Konklusioner og forslag

For at fremme overblikket over forskelle og ligheder i de måder, staten kan vælge at tilrettelægge sin bygge- og ejendomsadministration, viser tabel 8.2. en skematisk oversigt over de nuværende og eventuelle fremtidige modeller.

Jo mere forretningsorienteret ejerrollen til en statslig ejendom ønskes varetaget, jo mere bør organisationsformen frigøres fra det nuværende styrelsesregi, og jo mere overordnet vil ejer-ministerens ansvar og styring blive.

Tabel 8.2. Oversigt over organisationsmodeller

Ejer:	Ejer og bruger	Husleje	Porte- følje	Opgaver	Politisk styring	Finan- siering	Nye anlægs- investe- ringer
A. Selv- ejende statslig bruger udskilt fra FL	Integreret	---	Egne bygnin- ger	Lov- hjemlet	Bruger- minister ifølge lov	Egne ind- tægter + lån	Ingen særskilt forelæg- gelse
B. Statslig styrelse, solist, jorddrot på FL	Integreret	---	Egne bygnin- ger	FL	Bruger- minister	Drifts- og anlægs- bevillinger	Gælden- de anlægs- regler
C. Kon- traktstyret statsvirk- somhed på FL	Adskilt	Omkost- nings- bestemt husleje + evt. mar- kedskor- rektion	Bundne ejen- domme + evt. frie ejendom- me	Især byg- ge- og ejen- doms- virksom- hed	Resultat- kontrakt inkl. SK med ejermini- ster + le- jeregule- ring	Egne lejeind- tægter + lån i statskas- sen	Investe- ringer over f.eks. 25 mill.kr. forelæg- ges
D. Kon- traktstyret statsvirk- somhed udskilt fra FL	Adskilt	Omkost- ningsbe- stemt husleje + evt. mar- kedskor- rektion	Bundne ejen- domme + evt. frie ejendom- me	Især byg- ge- og ejen- doms- virksom- hed	Resultat- kontrakt inkl. SK med ejermini- ster + le- jeregule- ring	Egne lejeind- tægter + lån	Investe- ringer over f.eks. 100 mill.kr. forelæg- ges
E. Statsligt ejendoms- selskab A/S	Adskilt	Markeds- bestemt husleje	Frie ejendom- me	Især køb, salg og udleje af ejen- domme	Bestyrel- sesrepræ- sentation + er- hvervsle- jelov	Egne lejeind- tægter - køb + salg + lån	---
F. Privat ejendoms- selskab	Adskilt	Markeds- bestemt husleje	Frie ejendom- me	Især køb, salg og udleje af ejen- domme	Erhvervs- lejeloven	Egne le- jeindtæg- ter - køb + salg + lån	---

Note: SK refererer til særlige statsklausuler, jf. kapitel 6.3.

Jo mere politisk ejerrollen er, jo mindre grundlag er der for at ændre den nuværende organisering af ejerskabet.

Af statens mange ejendomme vil de fleste – frie som bundne – være af den relativt upolitiske kategori, hvor indførelse af husleje giver grundlag

for en forretningsmæssig varetagelse af ejerrollen om end under en vis politisk kontrol til sikring af brugerorienteringen i et ofte svagt marked.

For disse ejendomme vil ejerrollen med fordel kunne organiseres i en kontraktstyret statsvirksomhed, som stimulerer til størst mulig professionalisme uden at tabe den 'jordforbindelse' til regering og Folketing, som matcher statens interesse i de bundne ejendomme.

Det er samtidig vurderingen, at mere vil kunne vindes i effektiv kapitalforvaltning, end der risikeres tabt i konjunkturpolitisk styring, ved at vælge statsvirksomhedsmodellen i maksimumsudgaven med udskillelse fra FL fremfor minimumsudgaven på FL.

Adgangen til at optage lån på markedsvilkår vil samtidig bidrage til fair konkurrence mellem statsvirksomhed og private ejendomsselskaber m.fl., som med stigende styrke byder sig til med skræddersyet nybyggeri mm til selv meget specialiserede offentlige formål.

Det brugsorienterede formål med ejerrollen for de ejendomme, som staten i vidt omfang er bundet til at eje for at sikre lokaleforsyningen i et svagt marked, skønnes kun vanskeligt foreneligt med en indtjeningsorienteret aktieselskabsmodel, som for disse ejendomme heller ikke ses at have meget ekstra at byde på, da salg af aktier i et sådant selskab netop ikke kan komme på tale (heller ikke i Sverige, jf. omstruktureringen af de svenske ejendomsbolag).

Da det kun er en relativt begrænset del af statens frie lokaleforbrug (i størrelsesordenen ½ ud af 8 mill. m2 etageareal), som dækkes i et velfungerende marked, er det et åbent spørgsmål, om der er tilstrækkeligt grundlag for etablering af et konkurrencedygtigt statsligt ejendomsselskab A/S. Aktieselskabsmodellen vil især tjene et formål, såfremt der sigtes mod en hel eller delvis privatisering over tiden.

Og skulle der være politisk ønske om noget sådant, vil der være mere direkte veje at gå ved simpelthen at udbyde de pågældende ejendomme til salg via Freja.

SEA forslag:

• Reorganisering af ejerrollen for alle ejendomme, for hvilke der indføres husleje
• Indførelse af en ny kontraktstyret statsvirksomhedsmodel til professionel varetagelse af ejendoms- og byggeadministration på ejer-ministerens vegne
• Størst mulig frihed i forretningsmæssige dispositioner incl. lånefinansierede investeringer, hvortil der er kontraktmæssig, omend langsigtet indtægtsdækning
• Fornøden forelæggelse af konkrete investeringer for de bevilgende myndigheder sker først efter projektforslag og betinget huslejeaftale foreligger, således at beslutningsgrundlaget er afklaret.